キャッシュフローが大切なアパート経営

   

最近、アパート経営を始めとする不動産投資が加熱していますが、失敗すると損害を負う可能性もあり得るため注意が必要です。中でも誤解されがちなことにキャッシュフローの重要性があります。
アパートを経営するにあたり、収益を維持するのが大変なのはもちろんであり、購入時には利回りを重視して物件を選ぶわけですが、利回りは購入後の運用時になればそこまでの意味はありません。利回りよりも、どれだけプラスのキャッシュフローが確保できるかが肝となります。
例えば、出ていくマイナスのキャッシュフローでローンの支払いがあります。利益には影響がありませんが現金が流出しているのは事実です。つまり、利益が出ていても、ローンの支払いが多いとキャッシュフローがマイナスになり、苦しい経営状況になる可能性があります。

キャッシュアウトの大きな要素とは

ローンの支払い以外にも、キャッシュフローが赤字になる要素として税金があげられます。主に、不動産取得税、固定資産税と都市計画税、所得税と法人税が該当します。それぞれ詳しく説明していきます。
不動産取得税とは不動産を購入した際にかかる税金を差します。一例として、購入後半年ぐらいに通知が来て、月額家賃の1~1.5か月分ほどの支払いが必要といったケースもあるようです。アパート経営の初年度は、この税金のせいでキャッシュがほとんど残らない事態もありうるため、肝に銘じておく必要がありそうです。
固定資産税は所有している不動産にかかる税金です。自治体が物件の評価をして、基本的に木造は安く、RC造だと高くなる傾向があり、建築費が高いほど高くなるため注意が必要です。
法人税と所得税は、利益にかかる税金です。キャッシュフローに関係なく課税されるため、たとえローンの支払いで現金が残っていなくても、計算上利益が出ていれば支払いが発生します。その仕組み上、もっとも資金繰りを苦しくさせるものとして注意が必要と言えるでしょう。

税制を理解しよう

以上のように、不動産取得税を始めとする各種税金はキャッシュフローにおいて非常に重要なウエイトを占めます。さらに、日本の税制は徴税するため仕組みが複雑なものが多く、知識のないままにアパートを経営するのはリスクが高いと言えます。税金が払えずに差し押さえになる人が後を絶たない現状は念頭に置いておきたいものです。
そのため、不動産投資にはどのような税金があり、どの程度キャッシュフローに影響するかを学ぶ必要があります。税務については、基本的な入門書を読みつつ、不動産投資の先人に教えを請うなど地道に学んでいきましょう。キャッシュフローに関しては、利益計算の知識だけではなく、貸借対照表やキャッシュフロー計算書など損益計算書以外の会計知識も必要です。

ピックアップ記事

アパート経営における空き部屋対策を考える

アパート経営を始める場合、大きな課題点としてよくあげられるポイントが二つあります。一つ目は購入時の資金借り入れで、自己資金をいくらにするかに始まり、融資を受けるにしても返済計画をしっかりと練らなければ...

キャッシュフローが大切なアパート経営

最近、アパート経営を始めとする不動産投資が加熱していますが、失敗すると損害を負う可能性もあり得るため注意が必要です。中でも誤解されがちなことにキャッシュフローの重要性があります。アパートを経営するにあ...

アパート経営を成功させるポイント

せっかくアパート経営をするならば、効率よく収益をあげて成功させたいと考える人は多く存在します。ここでは成功させるポイントについて紹介していきます。一般論ではありますが、成功しやすい人物像というものがあ...

始めよう!アパート経営

日本でもアパート経営がブームになっています。周囲から不動産を買ったという話を耳にする人も増えてきたのではないでしょうか。ここでは、資産運用のためにアパート経営を始めることを考えてみましょう。アパートを...


注意点