アパート経営における空き部屋対策を考える

   

アパート経営を始める場合、大きな課題点としてよくあげられるポイントが二つあります。一つ目は購入時の資金借り入れで、自己資金をいくらにするかに始まり、融資を受けるにしても返済計画をしっかりと練らなければなりませんが、経営を始めてしまえばとりあえずは脇に置くことができます。ここでは、もう一つの課題点である「空き部屋対策」について考えていきましょう。
空き部屋が発生するケースとしては、「そもそも入居者がいない」と「退去して空き部屋になる」の2パターンがあります。どちらも避けられない問題ですが、まず「入居者がいない」状況は購入時に留意することである程度は避けられます。アパートを購入する際にはここに注意して選びましょう。

物件を探すときのポイント

アパート購入時、空き部屋率の低い物件を探すのは当然としても、それだけでは不十分です。対象物件の近隣にある競合物件の空き部屋率も調査しましょう。周辺物件の空き部屋率が低い場合は、対象物件も人気エリアにあると判断しても差し支えありません。逆に、対象物件は満室なのに周辺アパートに空き部屋が目立つようなら、何らかの要素で一時的に満室になっている可能性を疑って見直す必要があるかもしれません。
また、築年数と空き部屋率は比例します。経営を考えると古いアパートを安く手に入れるのが効率的ですが、借り手はより新しいアパートを求めますから、購入前にしっかりとしたシミュレーションをすることが必要と言えるでしょう。
ほかには、管理会社も重要視すべきです。入居者は管理会社の対応の良し悪しをシビアに見ますので、トラブル発生時に誠実で迅速な対応ができる業者かどうか、購入前に確認したいところです。率直に購入を検討していると申し出てもいいですし、入居希望者になりきって質問してみるのもいいかもしれません。電話対応の時点でもある程度は判断できるはずです。

購入後のポイント

たとえ空き部屋があっても毎月の家賃を保証する仕組みは「家賃保証」と呼ばれ、家賃の8割程度を保証してもらえるケースが一般的なようです。各社ごとにさまざまなプランがあるため比較してみましょう。空き部屋が埋まるわけではありませんが、アパート経営において有効な空き部屋対策の一つではあります。
入居者がなかなか決まらない場合は、フリーレントやキャンペーンなども検討しましょう。初期費用を割引にしたり敷金を少なめに設定したりなどのキャンペーンは有効です。確かに収益率は低くなりますが、何もアクションを起こさず空き部屋を放置しているよりはいいでしょう。ただし、キャンペーンは内容をなんとなく決めるのではなく、きっちりと数字を出して収益を算出しながら設定することが必要です。

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